abril
23

SITUACIÓ D’EXCEPCIONALITAT PROVOCADA PEL COVID-19. Comunicat núm. 19 – 23.04.20

Categories: COVID-19, Monogràfics

MESURES ADOPTADES DURANT L’ESTAT D’ALARMA EN ELS ARRENDAMENTS PER A ÚS DIFERENT D’HABITATGE

 

El Butlletí Oficial de l’Estat del 22 d’abril de 2020 ha publicat el Reial Decret-llei 15/2020 pel qual s’adopten una sèrie de mesures urgents complementàries que, entre d’altres, afecten al pagament del lloguer dels arrendataris per a ús diferent d’habitatge habitual com poden ser locals i establiments comercials principalment, però:

1.A qui es dirigeixen les mesures previstes:

 

  • A l’arrendador i/o propietari que sigui empresa, entitat pública d’habitatges o gran tenidor (titular de més de deu immobles urbans, excloent garatges o trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2) i a l’arrendador i/o propietaris que NO sigui empresa, entitat pública d’habitatges o gran tenidor.

 

  • A arrendataris autònoms i/o Petites i Mitjanes Empreses (PIMES).

 

2. Requisits que han de complir els arrendataris per poder acollir-se a les mesures adoptades:

 

– No haver arribat a cap acord en el pagament de les rendes amb la propietat amb anterioritat.

– Fer una sol·licitud prèvia a l’arrendatari en UN MES des de l’entrada en vigor del Reial Decret- llei, és a dir, des del dia 23 d’abril de 2020.

– Ser autònom o PIME.

– Ser el local o establiment on hi desenvolupa la seva activitat professional.

 

2.1) Si l’arrendatari és un AUTÒNOM haurà de:

 

a. Estar afiliat i en situació d’alta en el règim especial de la Seguretat Social dels treballadors per compte propi o autònoms o en el règim especial de la Seguretat Social dels Treballadors del Mar o, si s’escau, en una de les mutualitats substitutòries del RETA.

 

b) Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de Reial Decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l’autoritat competent i les autoritats competents delegades a l’empara de l’esmentat Reial decret.

 

En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de Reial Decret 463/2020, de 14 de març, haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior a què se sol·licita el ajornament en, al menys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre a què pertany l’esmentat mes referit a l’any anterior.

 

2.2 ) Si l’arrendatari és una PIME, haurà de:

 

a. No superar els límits que estableix l’article 257.1 de Reial Decret Legislatiu 1/2010, de 2 de juliol, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de societats de capital, tenint en compte:

 

1.- Que el total de les partides de l’actiu no superi els quatre milions d’euros.

2.- Que l’import net de la xifra anual de negocis no superi els vuit milions d’euros.

3.- Que el nombre mitjà de treballadors empleats durant l’exercici no sigui superior a cinquanta.

 

  1. b) Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de Reial Decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l’autoritat competent i les autoritats competents delegades a l’empara de l’esmentat Reial decret.

 

En el cas que la activitat no es vegi directament suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de Reial Decret 463/2020, de 14 de març, haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior a què se sol·licita el ajornament en, al menys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre a què pertany l’esmentat mes referit a l’any anterior.

 

Els requisits anteriors s’hauran d’acreditar per l’arrendatari davant l’arrendador mitjançant la presentació de la següent documentació:

 

a) La reducció d’activitat s’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en la qual, d’acord amb la informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, al menys, un 75 per cent , en relació amb la facturació mitjana mensual del mateix trimestre del l’any anterior. En tot cas, quan l’arrendador ho requereixi, l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per acreditar la reducció de l’activitat.

 

b) La suspensió d’activitat, s’ha d’acreditar mitjançant certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la comunitat autònoma, si s’escau, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.

 

3. En què consisteixen les mesures aprovades?

 

3.1 Quan l’arrendador sigui gran tenidor, entitat pública d’habitatge o empresa, i sempre que les parts no hagin arribat a un acord previ: si l’arrendatari li sol·licita i prèvia comprovació dels requisits, l’arrendador li haurà d’aplicar una moratòria en el pagament de la renda.

 

Aquesta moratòria afectarà al període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, fins un màxim de 4 mesos. La renda s’ajornarà, sense penalització ni meritació d’interessos, a partir de la següent mensualitat mitjançant el fraccionament de les quotes en un termini de dos anys, que es compten a partir del moment en què se superi l’estat d’alarma, o a partir de la finalització del termini dels quatre mesos abans esmentat, i sempre dins el termini de vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les pròrrogues.

 

3.2 Quan l’arrendador no sigui ni gran tenidor, ni entitat pública d’habitatge ni empresa: l’arrendatari podrà sol·licitar a l’arrendador i aquest podrà decidir si li aplica o no, un ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, sense que s’estableixi cap límit en els mesos que es poden ajornar ni en el termini de la devolució de la renda ajornada o rebaixada, deixant-ho a la lliure disposició de les parts.

 

IMPORTANT: En aquest cas, s’estableix que les parts podran disposar lliurement de la fiança en el seu moment lliurada per l’arrendatari per al pagament total o parcial d’alguna o algunes mensualitats de la renda. En el cas de que es disposi total o parcialment de la fiança, s’estableix l’obligació per l’arrendatari de retornar l’import de la fiança disposada en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que aquest termini sigui inferior a un any.

 

4. Què passa si un arrendatari s’ha beneficiat d’un ajornament temporal en el pagament de la renta sense complir els requisits exigits?

 

Serà responsable dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir així com de totes les despeses generades per a l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals.

 

 

Recordin que estem a la seva disposició per tal de resoldre qualsevol dubte, aclariment o qüestió addicional que els pugui sorgir entorn a aquesta nova normativa i els oferim els nostres serveis professionals per tal formalitzar els documents annexes al seu contracte d’arrendament amb la millor cobertura jurídica.

 

Atentament,

 

Pau Vila Rutllant      Ma. Àngels Adroher        Núria Camps

Advocat                        Advocada                             Advocada