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SITUACIÓN DE EXCEPCIONALIDAD PROVOCADA POR EL COVID-19. Comunicado nº 9

Categories: Monográficos

Incidencias en el pago del alquiler y el devengo del IVA a raíz del estado de alarma decretado por el COVID-19

A raíz de la situación de excepcionalidad actual, y con la publicación del Real Decreto Ley 8/2020, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, y habiendo decretado, entre otras, una moratoria
(aplazamiento) en el pago de las hipotecas de aquellas personas en una situación de especial vulnerabilidad, la ciudadanía se ha empezado a preguntar si esta medida será de igual aplicación para los alquileres.

Para aclarar esta cuestión hemos preparado la presente nota.

¿Se ha tomado alguna medida desde el Gobierno Español que decrete una moratoria (aplazamiento) en el pago de los alquileres?

De momento no se ha tomado ninguna medida al respecto. La postura adoptada por el Gobierno, en este momento, es la de intentar proteger al pequeño propietario, y considera que una mora generalizada podría ser perjudicial.

¿Qué medidas ha adoptado la Generalitat?

La Generalitat, en estos momentos y dentro de sus competencias, ha establecido una moratoria en el pago del alquiler para todos los arrendatarios de viviendas y locales comerciales, que sean personas físicas, del parque de viviendas administrado por la Agència de l’Habitatge de Catalunya; por tanto, el aplazamiento solo afecta a estos arrendatarios.
Las rentas no satisfechas, mientras dure la moratoria, se facturarán de forma prorrateada durante doce meses en los sucesivos recibos mensuales, una vez acabadala situación de excepcionalidad (esta medida se modificará en el supuesto que el estado de excepción se alargue más allá del mes de abril).

¿Qué puede hacer los arrendatarios/inquilinos?

Aunque legalmente no se pueda exigir a ningún Propietario que acepte el aplazamiento en el pago del alquiler, inquilino y propietario, en virtud del principio de autonomía de pactos de las partes, pueden modificar de común acuerdo el contrato de arrendamiento y pactas aquellas formas de pago que consideren más convenientes a ambas partes (por ejemplo, aplazamiento en el pago, reducción de la cuota o condonación de alguna de las cuotas).

¿Qué alternativas legales hay?
La Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil no tienen regulada la suspensión del contrato de arrendamiento por causas de fuerza mayor.

¿Podrían desahuciarnos por el impago?
Técnicamente hablando, en caso de falta de pago de la renta podrían llegar a desahuciarnos, no obstante, con los plazos judiciales y administrativos suspendidos, se hace prácticamente imposible iniciar una demanda a tal efecto, mientras esté vigente el estado de alarma.
Además de lo anterior, decirles que hay argumentos jurisprudenciales que podrían defender la suspensión/reducción temporal de la obligación de pagar la cuota de arrendamiento de aquellos locales en los que no se pueda ejercer la actividad a raíz de las medidas y restricciones decretadas por razón de salud (siempre durante el tiempo que dure esta prohibición); aunque siempre debería analizarse caso a caso.
El IVA y las retenciones en los arrendamientos de locales Hay que tener presente que, aunque las partes son libres de pactar lo que convengan, ya sea estableciendo una moratoria en el pago, o bien, la reducción o condonación de algunas cuotas, en todos los casos, el IVA devenga, generando consecuentemente, la obligación al propietario de repercutir el correspondiente impuesto al arrendatario.
El hecho imponible que grava el impuesto se continúa realizando, ya que en ningún caso se ha resuelto la relación contractual entre propietario y arrendatario.
Asimismo, el arrendatario estará obligado a ingresar las retenciones para aquellas rentas que satisfaga o abone.

Conclusiones
Se recomienda intentar pactar con la propiedad y no suspender el pago de forma unilateral.

En cualquier caso, estamos a su disposición para cualquier duda o aclaración al respecto y pueden contactar con nosotros para estudiar y resolver su caso concreto.

Atentamente,

Laura Pasqual Lleopart           Javier Sierra Rebollo
Abogada                                      Abogado

Publicado por Àlex Soldevila Batlle – Asesor Fiscal