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SITUACIÓN DE EXCEPCIONALIDAD PROVOCADA POR EL COVID-19. Comunicado nº 19 – 23.04.20

Categories: Monográficos

MEDIDAS ADOPTADAS DURANTE EL ESTADO DE ALARMA EN LOS

ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA

 

Apreciado/a:

El Boletín Oficial del Estado del 22 de abril de 2020 ha publicado el Real Decreto-Ley 15/2020 por el que se adoptan una serie de medidas urgentes complementarias que, entre otros, afectan al pago del alquiler de los arrendatarios para uso distinto de vivienda habitual como pueden ser locales y establecimientos comerciales principalmente, pero:

1) A quién se dirigen las medidas previstas:

– Al arrendador y/o propietario que sea empresa, entidad pública de viviendas o gran tenedor (titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes o trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2) y al arrendador y/o propietario que NO sea empresa, entidad pública de viviendas o gran tenedor.

 

– A arrendatarios autónomos y/o Pequeñas y Medianas Empresas (PYMES).

2) Requisitos que deben cumplir los arrendatarios para poder acogerse a las medidas adoptadas:

– No haber llegado a ningún acuerdo en el pago de las rentas con la propiedad con anterioridad.

– Hacer una solicitud previa al arrendatario en un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, es decir, desde el día 23 de abril de 2020.

– Ser autónomo o PYME.

– Ser el local o establecimiento donde desarrolla su actividad profesional.

 

2.1) Si el arrendatario es un AUTÓNOMO deberá:

  1. a) Estar afiliado y en situación de alta en el régimen especial de la Seguridad Social de los trabajadores por cuenta propia o autónomos o en el régimen especial de la Seguridad Social de los Trabajadores de la Mar o, en su caso, en una de las mutualidades sustitutorias del RETA.
  2. b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor de Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la autoridad competente y las autoridades competentes delegadas al amparo del citado Real decreto.

 

 

En caso de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor de Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

2.2) Si el arrendatario es una PYME, deberá:

 

  1. a) No superar los límites establecidos en el artículo 257.1 de Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de sociedades de capital, teniendo en cuenta:

 

1.- Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.

2.- Que el importe neto de la cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.

3.- Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

 

  1. b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor de Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la autoridad competente y las autoridades competentes delegadas al amparo del citado Real decreto.

 

En caso de que la actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor de Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

Los requisitos anteriores se acreditarán por el arrendatario frente al arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

 

  1. a) La reducción de actividad acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, de acuerdo con la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario deberá mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

 

  1. b) La suspensión de actividad, deberá acreditarse mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, en base a la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

 

3) ¿En qué consisten las medidas aprobadas?

 

3.1) Cuando el arrendador sea gran tenedor, entidad pública de vivienda o empresa, y siempre que las partes no hayan llegado a un acuerdo previo: si el arrendatario lo solicita y previa comprobación de los requisitos, el arrendador deberá aplicarle una moratoria en el pago de la renta.

 

Esta moratoria afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, hasta un máximo de 4 meses. La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se cuentan a partir del momento en que

 

se supere el estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes mencionado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

 

3.2) Cuando el arrendador no sea ni gran tenedor, ni entidad pública de vivienda ni empresa: el arrendatario podrá solicitar al arrendador y éste podrá decidir si le aplica o no, un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, sin que se establezca ningún límite en los meses que se pueden aplazar ni en el plazo de la devolución de la renta aplazada o rebajada, dejándolo a la libre disposición de las partes.

 

IMPORTANTE: En este caso, se establece que las partes podrán disponer libremente de la fianza entregada en su momento por el arrendatario para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. En el caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, se establece la obligación para el arrendatario de devolver el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo restante de vigencia del contrato, en caso de que este plazo sea inferior a un año.

 

4) ¿Qué pasa si un arrendatario se ha beneficiado de un aplazamiento temporal en el pago de la renta sin cumplir los requisitos exigidos?

 

Será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales.

 

 

Recuerden que estamos a su disposición para resolver cualquier duda, aclaración o cuestión adicional que pueda surgir en torno a esta nueva normativa y les ofrecemos nuestros servicios profesionales para formalizar los documentos anexos a su contrato de arrendamiento con la mejor cobertura jurídica.

 

Atentamente,

 

Pau Vila Rutllant         Ma. Àngels Adroher        Núria Camps

Abogado                          Abogada                                Abogada

Publicado por Àlex Soldevila Batlle – Asesor Fiscal