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SITUACIÓN DE EXCEPCIONALIDAD PROVOCADA POR EL COVID-19. Comunicado nº 16 – 08.04.20

Categories: Monográficos

MEDIDAS ADOPTADAS DURANTE EL ESTADO DE ALARMA

EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA HABITUAL

 

 

Apreciado/a:

A raíz de la publicación en el Boletín Oficial del Estado, el 31 de marzo de 2020, del Real Decreto Ley 11/2020, en el que se adoptan una serie de medidas urgentes que afectan al pago del alquiler de los arrendatarios de vivienda habitual más vulnerables, con el presente comunicado pretendemos aclarar cuáles son estas medidas, a qué arrendadores y arrendatarios afectan, así como la forma de gestionarlas.

1 ¿Cuáles son las personas o entidades destinatarias de las medidas previstas en el Real Decreto Ley?

  • Arrendadores o propietarios que tengan la condición de empresa o entidad pública de viviendas, o bien un «gran tenedor». La norma prevé que un gran tenedor será aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes o trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

 

  • Arrendatarios o inquilinos de una vivienda habitual que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica, sean capaces de acreditar esta situación y pidan la aplicación de las medidas no más tarde del día 2 de mayo de 2020.

2) ¿Qué arrendatarios se encuentran en situación de vulnerabilidad económica?

Esta situación de vulnerabilidad económica, se dará cuando en el arrendatario concurran simultáneamente las dos circunstancias:

  1. a) Que se encuentre en una de estas situaciones:

– Parado o,

– Afectado por un expediente temporal de regulación de empleo (ERTE) o,

– Haya reducido su jornada por motivo de cuidados (en caso de ser empresario) o,

– Cualquier otra circunstancia similar que suponga una disminución sustancial de sus ingresos

 

Y con el agravante de que en el mes anterior a la solicitud de la moratoria los ingresos de la unidad familiar no lleguen a las cantidades previstas en la norma como referencia, según determinadas circunstancias personales.

  1. b) Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos (gas, luz, gasóleo para calefacción, agua, servicios de telecomunicación fija y móvil, cuotas de la comunidad) sean superiores o iguales al 35% de los ingresos netos que reciba el conjunto de la unidad familiar (considerándose unidad familiar la compuesta por la persona arrendataria, su cónyuge o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda).

A tener en cuenta que, salvo excepciones, no concurrirán los supuestos de vulnerabilidad económica consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por COVID-19, cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que comparten la unidad familiar, sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

3) ¿En qué consisten las medidas aprobadas?

  • Suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos durante 6 meses para hogares vulnerables y sin alternativa de vivienda.
  • Se establece una prórroga extraordinaria obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen su prórroga obligatoria en el período comprendido desde ahora y hasta que hayan transcurrido dos meses desde de la finalización del estado de alarma. En estos casos, si lo pide el arrendatario, se aplicará una prórroga extraordinaria del contrato por un período máximo de seis meses.
  • Se establece un programa de ayudas económicas para el pago del alquiler.
  • En caso de que el arrendador o propietario sea una empresa o una entidad pública de viviendas o un «gran tenedor», los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad podrán pedir que se les aplique obligatoriamente una moratoria o bien una reducción del 50% en el pago de la renta, pueden escoger la propiedad una de las dos opciones.
  • En caso de que el arrendador o propietario sea una persona física que no tenga la condición de empresa ni «gran tenedor», la norma promueve, pero no obliga, a que las partes lleguen a un acuerdo de aplazamiento, moratoria o reducción en el pago de la renta.

 

4) ¿Qué debe hacer el arrendador si es un gran tenedor, empresa o entidad pública ante la recepción de una solicitud de moratoria, aplazamiento, reducción o condonación de la renta por parte del arrendatario?

Lo que recomendamos, en todo caso, es que intente llegar un acuerdo para evitar mayores inconvenientes o problemáticas.

Ahora bien, en caso de no llegar a ningún acuerdo con el arrendatario y este ha pedido dentro del plazo indicado la aplicación de las medidas de moratoria o condonación total o parcial de la renta, y ha acreditado documentalmente que se encuentra en situación de vulnerabilidad, se le deberá comunicar en el plazo de 7 días laborales siguientes a la recepción de la petición cuál de las dos opciones acepta aplicar:

a) Una reducción del 50% de la renta, durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y los meses siguientes, si el arrendatario todavía se encuentra en situación de vulnerabilidad provocada por COVID-19, con un máximo de 4 meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta (es decir, no se pagará temporalmente) durante período de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si el arrendatario todavía se encuentra en situación de vulnerabilidad debido al COVID-19, sin que se puedan superar los 4 meses. Ahora bien, esta renta pendiente de pago deberá hacerse efectiva mediante su fraccionamiento distribuido a lo largo de un período de al menos 3 años, a contar desde el momento en que se supere la situación de vulnerabilidad o, como máximo, a partir de los 4 meses indicados anteriormente, de ser el caso, si bien siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas.

 

En este punto, cabe preguntarse:

 

  • ¿Qué pasa con el importe correspondiente a las rentas aplazadas si el contrato y sus prorrogas terminan antes de los 3 años? El fraccionamiento de las cuotas aplazadas se deberá abonar dentro del plazo de vigencia del contrato.

 

  • ¿Qué pasa con el importe correspondiente a las rentas aplazadas si el arrendatario decide finalizar el contrato antes de su fecha de finalización? El arrendatario deberá abonar las rentas aplazadas antes de dar por finalizado el contrato de arrendamiento.

 

5) ¿Qué debe hacer el arrendador si NO es un «gran tenedor», empresa o entidad pública ante la recepción de una solicitud de moratoria, aplazamiento, reducción o condonación de la renta por parte del arrendatario?

Naturalmente, también recomendamos en este caso que se llegue a un acuerdo. Ahora bien, es posible que el arrendatario solicite al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.

Ante esta solicitud, el arrendador también tendrá 7 días laborables para dar una respuesta al arrendatario, si bien, a diferencia del gran tenedor, empresario o entidad pública, podrá optar por conceder al arrendatario las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento que propone, o bien le puede plantear otras alternativas, o bien ninguna propuesta concreta.

Por lo tanto, el arrendador no está obligado a aceptar ninguna de las medidas que le proponga el arrendatario y, en este caso, si este se encuentra en situación de vulnerabilidad, podrá tener acceso a las ayudas económicas previstas en el mismo Real Decreto Ley.

6) ¿Qué documentación debe aportar el arrendatario al arrendador para acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad?

a. En caso de que la persona se encuentre en situación de desempleo, un certificado expedido por el «Servicio Público de Empleo Estatal», (SEPE) en el que conste la cuantía mensual que percibe en concepto de prestaciones o subsidio de desempleo.

b. En caso de paralización de la actividad de los trabajadores por cuenta propia, un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT) en base a la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c. Para acreditar el número de personas que viven en la vivienda habitual:

  • Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

 

  • Certificado de empadronamiento relativo a las personas que están empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos ya los seis meses anteriores.

d) Declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

e) Titularidad de los bienes: nota simple del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

f) Declaración responsable de los arrendatarios relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este Real Decreto Ley.

 

7) ¿Qué pasa si un arrendatario se ha beneficiado de una reducción o moratoria en la renta sin cumplir los requisitos exigidos para considerarse en situación de vulnerabilidad?

Será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales.

 

Desde Ribas Àlvarez estamos a su disposición para cualquier duda o aclaración al respecto.

Atentamente,

Núria Camps Bossacoma                                         Pau Vila Rutllant

Abogada                                                                     Abogado

Publicado por Àlex Soldevila Batlle – Asesor Fiscal