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MEDIDAS URGENTES EN MATERÍA DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA - Ribas Àlvarez

[ vc_row ][ vc_column ][ vc_column_text ]El pasado 18 de septiembre , el Parlamento de Cataluña va aprobar la Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento  de vivienda , vigente desde el día 22 de septiembre de 2020 .

Por tanto , todos  los contratos de arrendamiento  de vivienda que se suscriban a partir de esta fecha, se habrán de regir obligatoriamente  por el  contenido  de esta  Ley .

Respeto de los  viviendas de nueva edificación y viviendas  resultantes  de un  proceso de mayor rehabilitación , la entrada en vigor de esta  ley  será  pasados 3 años desde la suya entrada en vigor, es a decir , el día 22 de septiembre de 2023 .

¿Qué es  el objeto y la finalidad de la Ley ?

 La referida norma, tiene cómo a finalidad implantar medidas para la contención del precio de las rentas de alquiler  de viviendas en Cataluña que durante  los  últimos  años han experimentado una fuerte escalada, habiendo  crecido  los  precios  entorno  de un  treinta por ciento en los  últimos cinco años .

Con  este  objetivo , lo que se hace es limitar el precio que uno propietario / aria  podrá exigir por el arrendamiento del sede  vivienda , a través de un sistema basado en uno índice de referencia de precios de alquiler .

 

 A quien va dirigida la Ley ?

 En el sede  artículo primero, se establece que la Ley regula la contención y moderación de las rentas en los  contratos de arrendamiento  de vivienda  que concurran las circunstancias  siguientes :

  • Que la vivienda  arrendado  sea  destinado a  residencia  permanente  de el arrendatario .
  • Que la vivienda  arrendado  esté  situado en una área que haya  estado declarada área  con  mercado de la vivienda  tienes . *

 

 

* Ver  anexo nº1 : relación de municipios que actualmente  tienen la declaración  de vivienda  tienes . Se declaran de forma provisional todas aquellas zonas  con uno incremento  de los  precios superior al 20% entre los  años 2014 y 2019 ( poblaciones  con + 20.000 habitantes ). Ésta  declaración  tendrá una duración de un  año , y, transcurrido  este  plazo , dejará de tener  efecto o se establecerá una nueva declaración por parte del municipio o órgano  competente .

 

 ¿Qué contratos de arrendamiento quedan excluidos de el ámbito  de aplicación de la presente  Ley :

 Quedan excluidos de la aplicación  de esta  Ley  los contratos de arrendamiento  siguientes :

 

  • Los  suscritos  antes  del ‘1 de enero de
  • Los que tienen por objeto  viviendas  sujetos a uno régimen de protección oficial.
  • Los que tienen por objeto  viviendas  integrados en redes públicas de viviendas  de inserción o de mediación por al  alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler  destinado a políticas
  • Los de carácter  asistencial .

 

 Cómo se determina la renta inicial del alquiler :

En los contratos de arrendamiento  de vivienda  permanente que se suscriban a partir de la entrada en vigor de la presente  Ley y que se concluyan en una área  con  mercado  de vivienda  tienes , la renta pactada en el inicio del contrato se fijará  teniendo en cuenta las condiciones  siguientes :

  1. a) No puede superar el precio de referencia por al alquiler de un  vivienda de características análogas en el mismo  entorno  urbano  ( índice de referencia de precios de alquiler  de viviendas ).
  2. b) No puede superar la renta del último contrato de arrendamiento , actualizada de acuerdo con  el índice de garantía de competitividad , aplicado de forma acumulada en el período  transcurrido entre la fecha de celebración del contrato de arrendamiento anterior y la fecha de celebración del nuevo contrato, si la vivienda  afectado ha en estado  arrendado  dentro  los cinco años  anteriores a la entrada en vigor de esta

 

En los casos que la renta venga determinada por un contrato anterior, el arrendador ja de informar por escrito a el arrendatario de la fecha y el importe de la renta de el anterior contrato y debe justificar el establecimiento de la nueva renta. El arrendatario , una vez formalizado el contrato, o bien  previamente si cuenta  con  la autorización por escrito de el arrendador , podrá  solicitar y obtener de el órgano responsable del Registro de fianzas  de los contratos de alquiler la información relativa a la fecha y el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior.

Excepciones : el criterio b) NO es aplicable en los  supòsits  siguientes :

 

  • Si hi havia una relación de parentiu entre les parts  que havien  formalizado el último contrato de arrendamiento  subscrit  antes de la entrada en vigor de esta  Ley .
    • Si se formaliza un contrato de arrendamiento  relativo a uno vivienda  inicialmente  excluido  de la aplicación  de esta  ley  cuando  cese el régimen especial de determinación de rentas que le era
    • En el caso  de un contrato de nuevo  arrendamiento  sujeto al régimen de contención de rentas regulado por esta  ley que tenga por objeto uno vivienda que haya  estado  arrendado  dentro  los cinco años  anteriores a la entrada en vigor de esta  ley , si la arrendadora  es una persona física la unidad de convivencia de la cual tiene unos  ingresos  iguales o inferiores a 2,5 veces  el indicador de renta de suficiencia de Cataluña, contando también las rentas de los  arrendamientos , le  es aplicable únicamente  cómo a límite la renta consignada en el último contrato de arrendamiento  actualizada  de acuerdo  con  el índice de garantía de competitividad . Si la renta consignada en el último contrato es inferior al precio de referencia  correspondiente , la nueva renta se podrá incrementar fines a el mencionado precio de referencia .
    • En el supuesto que uno vivienda  sea  objeto de varios contratos de arrendamiento  ( arrendamiento  de habitaciones ), la suma de las rentas acordadas en los varios contratos no puede  sobrepasar la renta máxima aplicable a el arrendamiento  unitario de la vivienda , determinada de acuerdo  con  los  criterios  anteriormente
  •  Cómo se determina el precio de referencia ?

     El p  reo de referencia   de los contratos de arrendamiento   sujetos en la ley , se determina a partir de el índice de referencia de precios de alquiler  de viviendas  ( http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/) , sin  tener en cuenta  los  márgenes de precio superior y inferior. Se adjunta  ejemplo al final del documento  cómo   anexo nº. 2.

     Se ha  de adjuntar en el contrato de arrendamiento el documento que genera el sistema de indexación  de los  precios de alquiler  con la información relativa al valor de el índice  correspondiente a uno vivienda  análogo  arrendado , expresando en €/m2 de superficie útil , con las suyas  áreas  inferiores y superiores . Recomendamos que este  documento  esté  firmado por ambas  partes  contratantes .

     

     Se puede incrementar de alguna modo el precio de referencia ?

     La respuesta  es que sí, en los  siguientes casos:

    1. a) Y encremento para la ejecución de obras de mejora :

     En el supuesto que dentro el último  el arrendador  año  haya  ejecutado a la vivienda obras que en mejoren  la habitabilidad , la seguridad , la confortabilidad o la eficiencia  energética , puede  proponer a el arrendatario uno incremento del precio de referencia para las obras de mejora . El incremento del precio se ha de calcular basando se en el capital invertido en la mejora de la vivienda .

    Cómo a  excepción a esta regla general , hemos de tener en cuenta que el importe de las subvenciones y los  ayudas  públicos  de qué se pueda beneficiar el arrendador para la mejora de la vivienda  no se puede considerar capital invertido a el efecto del cálculo de el incremento del precio de referencia .

     Es necesario tener en cuenta que, la aplicación  de este  incremento para la ejecución  de obras de mejora , es incompatible con  la aplicación de el incremento de la renta en un 5% teniendo en cuenta las características de la vivienda que se explicará a continuación .

     

    1. b) Incremento segundos las características específicas de la vivienda :

     No hemos  de olvidar que, en el contrato de arrendamiento es necesario especificar el importe de la renta resultante  de aplicar en la superficie útil ( no  superficie  construida ) de la vivienda  arrendado  el índice de referencia de precios de alquiler  de viviendas , expresado en euros por metro cuadrado , sin  tenerlos el cuenta  los  márgenes de precio superior y inferior.

     

    No sin embargo  el anterior , las partes  contratantes pueden acordar que, atendidas determinadas características específicas de la vivienda , se incremente o se reduzca el valor indicado por el índice de referencia , con una variación de cómo a máximo un cinco por ciento (5%).

     Éste  incremento o minoración del valor determinado por el índice de referencia , se ha de basar en la  concurrencia a la vivienda  arrendado de cómo a mínimo tres de las características específicas siguientes , que es necesario hacer constar expresamente en el contrato:

     

    1. a) Ascensor
    2. b) Aparcamiento
    3. c) Vivienda amueblado .
    4. d) Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda .
    5. e) Zonas comunitarias de uso  compartido , cómo ahora jardín o
    6. f) Piscina comunitaria o equipamientos análogos .
    7. g) Servicios de conserjería en el edificio .
    8. f) Vistas

     

     ¿Qué  gastos se pueden imputar a el arrendatario ?

     Las partes pueden pactar la asunción por parte de el arrendatario de gastos  generales y de servicios  individuales (IBI, cuotas  ordinarias  comunidad de Propietarios y tasa  de basura ).

    En este caso, es necesario hacer constar de forma desglosada , el importe de la renta y el importe de las gastos  asumidas por el arrendatario . En más , el arrendador  habrá de entregar a el arrendatario cada mes de enero la liquidación de las gastos  efectivamente  satisfechas por la vivienda  arrendado  durante  al año anterior, y si son  inferiores en las pactadas, le debe devolver la diferencia  correspondiente .

     

     Qué  ocurre  con  los  arrendamientos  de viviendas de nueva edificación o rehabilitados :

     Los contratos sujetos en la Ley que tengan por objeto  viviendas de nueva edificación o viviendas  resultantes  de un  proceso grande de rehabilitación  esta no entrará en vigor fines que hayan  transcurrido 3 años desde la entrada en vigor de la presente  ley .

     No sin embargo , cuando  sea el caso ,  durante  los cinco años  posteriores a la obtención  del  certificado de final de obra , la renta pactada en el inicio del contrato no podrá  sobrepasar el margen superior de el índice de referencia de precios de alquiler  de viviendas para uno vivienda de características análogas en el mismo  entorno  urbano .

     

     

    Ejemplo:

 

 

Excepción : si se han recibido subvenciones públicas se tendrán que seguir las normas de determinación de la renta inicial de alquiler.

 

¿Qué ocurre si el arrendador realiza de obras de mejora en el piso arrendado?

 La realización de obras de mejora en la vivienda una vez transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato (5 o 7 años, según el caso), permite al arrendador fijar la renta superando los límites establecidos para las normas de determinación de la renta inicial de alquiler.

No tienen la consideración de obras de mejora las que sean necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda, o del edificio en que se encuentre integrada, ni tampoco las que sean exigibles para el funcionamiento, reparación o seguridad de los elementos que la integran.

 

¿Qué ocurre si el arrendador fija y cobra una renta prescindiendo de los límites establecidos por la Ley?

 El arrendatario podrá obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.

A su vez, se establece un régimen de control y sancionador, modificando así la Ley 18/2007 de 28 de diciembre del derecho a la vivienda.

En este sentido, serán consideradas infracciones graves (entre 9.001€ y 90.000€):

  1. Incrementar en un 20% el precio máximo establecido en la presente ley por parte del arrendador.
  2. Ocultar la situación del inmueble en “mercado tenso” en la parte arrendataria o el precio del índice de referencia.

 

Serán consideradas infracciones leves (de 3.000 € a 9.000 €).

  1. No hacer constar en oferta de alquiler el precio de referencia o el importe del último contrato firmado.
  2. Incumplimiento de la norma por parte del propietario que alquila a un precio superior al permitido por la presente ley, siempre que sea inferior al 20%.
  3. No adjuntar en el contrato o no facilitar el documento que genera el sistema de indexación.

 

Deber de información sobre el régimen de contención de rentas en las ofertas de arrendamiento de viviendas en áreas con mercado de vivienda tienes:

 En todas ofertas de arrendamiento que estén afectadas por la declaración de área de vivienda tienes, existe la obligación de hacer constar el resultado de aplicar el índice de referencia, y, en su caso, la renta de último contrato de arrendamiento actualizada según la ley.

¿Qué ocurre si tengo un contrato de arrendamiento vigente a la entrada en vigor de esta ley?

 Para los contratos de arrendamiento vigentes a la entrada en vigor de la presente ley, no será de aplicación. Sin embargo, hay que tener en cuenta que en caso de novación de las condiciones que representen una modificación de la duración del contrato o de la renta, sí que se regirá por lo establecido en esta ley.

  

Desde Ribas Àlvarez Advocats estamos a su disposición para aclararles cualquier duda que tengan relativa al alcance, contenido y aplicación de esta Ley así como para revisar o redactar su contrato de arrendamiento actualizado con el contenido de la Ley a efectos de evitar posibles sanciones.

 

 

Atentamente,

 

 

Ribas Álvarez Abogados

 

 

ANEXO NÚM. 1: Municipios incluidos almuerza la declaración transitoria de áreas con mercado de vivienda tenso.

  

  1. Badalona
  2. Barberá del Vallés
  3. Barcelona
  4. Blanes
  5. Calafell
  6. Castellar del Vallés
  7. Castelldefels
  8. Cerdanyola del Vallès
  9. Cornellá de Llobregat
  10. Esplugues de Llobregat
  11. Figueres
  12. Gavà
  13. Girona
  14. Granollers
  15. L’Hospitalet de Llobregat
  16. Igualada
  17. Lleida
  18. Tome
  19. Manresa
  20. Martorell
  21. El Masnou
  22. Mataró
  23. Molinos de Rey
  24. Montcada i Reixac
  25. Montgat
  26. Olesa de Montserrat
  27. Olot
  28. Palafrugell
  29. Pallejà
  30. Pinar

 

  1. El Prat de Llobregat
  2. Premiá de Mar
  3. Reus
  4. Ripollet
  5. Rubí
  6. Sabadell
  7. Salou
  8. Salto
  9. Sant Adrià de Besòs
  10. San Andrés de la Barca
  11. Sant Boi de Llobregat
  12. Sant Cugat del Vallés
  13. Sant Feliu de Guíxols
  14. Sant Feliu de Llobregat
  15. Sant Joan Despí
  16. Sant Just Desvern
  17. San Pedro de Ribes
  18. San Vicente de los Huertos
  19. Santa Coloma de Gramanet
  20. Santa Perpetua de Mogoda
  21. Silos
  22. Tarragona
  23. Terraza
  24. Tortosa
  25. El Vendrell
  26. Vic
  27. Viladecans
  28. Vilafranca del Penedès
  29. Vilanova y la Geltrú
  30. Vilassar de Mar

ANEXO Nº2: