Març
11

Les Arres en el contracte de compravenda d’immobles i la seva regulació en el llibre sisè del Codi Civil de Catalunya

El  dia 22 de febrer  del 2017 es va publicar el Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya relatiu a les obligacions i contractes, que va entrar en vigor amb caràcter general el dia 1 de gener de 2018 i, per tant, aplicable als contractes conclosos a partir d’aquesta última data.

Malgrat fer més d’un any de la seva entrada en vigor, creiem convenient destacar les principals novetats que preveu aquest cos legal, el qual no podem obviar a l’hora de formalitzar un contracte d’arres quan volem comprar un immoble.

Diferència entre arres confirmatòries i arres penitencials  (article 621-8 del llibre sisè del Codi Civil de Catalunya):

Prèviament a la signatura d’una escriptura pública de compravenda, és habitual signar un contracte privat d’arres als efectes de fixar les condicions bàsiques de l’operació i garantir el compliment del contracte. No obstant això, cal tenir coneixement del tipus d’arres que pactem per saber els efectes que d’elles se’n derivaran.

En el Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya es diferencien expressament les arres penitencials de les arres confirmatòries, deixant constància de que, si no s’ha indicat expressament en el contracte el tipus d’arres, aquestes sempre seran confirmatòries.

Parlem d’arres confirmatòries quan el comprador simplement lliura una quantitat de diners al venedor en senyal de conclusió del contracte i a compte del preu de la compravenda.

En canvi, parlem d’arres penitencials quan el comprador lliura una quantitat de diners al venedor en senyal de conclusió del contracte i a compte del preu de la compravenda però que, si el comprador desisteix del contracte les perd, fent-les seves el venedor, llevat que el desistiment estigui justificat d’acord amb el que disposa l’article 621-49 del llibre sisè del Codi Civil de Catalunya (supòsit que s’explicarà més endavant). En canvi, si és el venedor qui desisteix haurà de tornar per duplicat les arres lliurades al comprador.

En les arres penitencials pactades per un termini màxim de sis mesos, es preveu la possibilitat de dipositar-les davant de notari i fer-ho constar en el Registre de la Propietat, quedant afectat l’immoble objecte de compravenda a la seva devolució, segons procedeixi. En cas de desistiment, el notari haurà de lliurar les arres dipositades a qui correspongui. L’afecció de les arres sobre la finca s’extingirà d’ofici quan hagin transcorregut seixanta dies després del termini pactat, o bé, quan el comprador desisteix i el venedor ho acredita fefaentment o bé, quan s’inscriu la compravenda en el Registre de la Propietat una vegada formalitzada. 

Les arres penitencials quan hi ha previsió de finançament per una entitat de crèdit (article 621-49 del llibre sisè del Codi Civil de Catalunya): 

L’article 621-49 del Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya estableix una innovadora excepció que afecta a les arres penitencials .

Així doncs, en cas de que s’hagin pactat arres penitencials i el contracte de compravenda prevegi el finançament de  tot o una part del preu per una entitat de crèdit,  en el cas que el comprador desisteixi a causa de la negativa de l’entitat de crèdit a concedir-li el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, el venedor estarà obligat a retornar al comprador les arres penitencials lliurades sempre que es justifiqui documentalment per part del comprador la realitat d’aquest supòsit.

No serà d’aplicació el que s’estableix en el paràgraf anterior si el comprador i el venedor han pactat expressament excloure aquesta excepció en el contracte d’arres. Tampoc serà d’aplicació si la denegació per part de l’entitat de crèdit de concedir el finançament o  la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble deriva de l’actitud negligent del comprador.

Finalment cal recordar que estem a la seva total disposició per tal de resoldre qualsevol dubte, aclariment o qüestió addicional que els pugui sorgir entorn el tema exposat i els oferim els nostres serveis professionals per tal formalitzar els contractes d’arres amb la millor cobertura jurídica.

Publicat per Núria Camps Bossacoma

Advocada col. 2981